陕西浩公讼师事务所 民商事究诘院

著述/刘想宇

1.为扩大套内使用面积，房屋买受东谈主与开发商就未委用的商品房达成“包阳台、包斥地平台”的房屋整改合意，因户型整改导致被行政处罚，开发商未能按照约如期限取得房屋权属运行登记文凭，应当皆集两边合同商定的背约金诡计方式、两边过失进度细目背约牵累。

2.开发商提供房屋买受东谈主委用整改的左券属于模式合同，由开发商制定并提供，应当遴荐模式合同的规则给予认定。

3.过期办证的背约金诡计应以两边合同商定为基础，房钱圭臬并非过期办证背约金救济的参考圭臬。

本案的争议焦点在于：因房屋买受东谈主委用“整改”酿成案涉房屋被杭州市筹办局查处，导致开发商无法按照商定取得房屋权属运行登记文凭，过期办证的背约牵累是否应当由开发商承担；房屋买受东谈主署名阐述的对于房屋整改的《补充左券》及《整改户型委用书》是否扼杀开发商过期办证背约牵累；背约金的金额是否应当给予救济。

法院经审理查明：位于杭州市文晖路、东新路交叉口“九龙仓君玺”楼盘系堡盈公司诞生开发的精装修房地产技俩。在房屋预售经过中，堡盈公司在宣传册（页）中推出了户型图，其中部分户型对原筹办为斥地平台、阳台的部分改建并入室内的情况进行了符号。2015年2月13日，徐越、堡盈公司签订《浙江省商品房商业合同》商定：徐越向堡盈公司购买坐落于杭州市下城区君玺公寓3幢1302室商品房，建筑面积85.82平素米，每平素米40207.97元，总价款3450648元，其中包含全装修总价429100元。堡盈公司应于2017年3月31日前将取得地皮使用权运行登记的《地皮使用权文凭》或地皮使用权说明，及商品房统共权运行登记的《房屋统共权证》委用给徐越，由徐越自行办理商品房改革登记。堡盈公司弗成在约如期限内委用权属文凭或登记说明的，商定日历起90日后，如徐越弃取不退房，堡盈公司自商定日历至实质委用权属文凭或登记说明之日止，按日向徐越支付已付房价款逐日万分之二的背约金。合同附件房屋平面图中符号该户型有两个阳台。两边同期签订《补充左券》，商定动作商品房商业合同的修改与补充，两边相配商定本合同商定的总房价款，除了合同商定的总建筑面积互异成分外，不再作念任何变动，徐越同意产权登记时以本合同商定的总房价动作交纳各项用度的基数。当产权登记面积与合同商定面积的过错达到商定的退房条件时，徐越有权在堡盈公司请问后15日内决定是否退房，过期则视为甩手权益。徐越在签订合同当日支付首付款1040648元，其余房款241万元通过银行贷款的方式一次性支付。两边承诺合同中提供的谋划地址确实有用，且所列谋划地址系投递地址，根据合同商定进行的请问、回话等，特快专递的，以收件签收日为投递时期。收件东谈主不签收的，同城以特快专递发出后第二日为投递日，外乡以特快专递发出后第三日为投递日。合同签订后，徐越按约支付房款。2016年12月27日徐越、堡盈公司签订《商品房打发书》，阐述堡盈公司委用给徐越的君玺公寓3幢1302室商品房建筑实测面积为86.17平素米，房屋总价款3464720.79元徐越还是支付杀青。2017年5月5日杭州市下城区城市处置行政司法局对堡盈公司发出《整改请问书》，以为案涉楼盘的诞生活动未在杭州市筹办局办理筹办许可手续，并与筹办核实不一致。2017年10月20日杭州市国土资源局下城分局对案涉楼盘核发地皮验收及格证，同日杭州市国土资源局请问堡盈公司不错办理案涉房屋在内的房屋统共权初次登记。2017年10月26日杭州市国土资源局向堡盈公司核发了《不动产登记终局见知书》，见知包括案涉房屋在内的房屋已于2017年10月26日物权登记，不再另行颁发不动产权文凭。2017年10月27日徐越阐述收到堡盈公司寄出的《不动产登记终局见知书》。此外案件审理经过中堡盈公司提交了由徐越署名的《君玺公寓整改户型委用书》，该委用书载明：本东谈主于2015年2月13日与贵公司签署《商品房商业合同》购买3幢1302室房屋，委用圭臬为精装修。现本东谈主委用贵公司在房屋装修阶段对房屋结构进行整改，本东谈主对整改可能导致的户型结构变动及后果有充分的意志并承诺自行承担整改引起的相干牵累。房屋最终委用时房屋结构以本左券附件整改目的图纸为准，《商品房商业合同》附件一图纸不动作委用圭臬。该委用书中未写明出具时期。二审中，堡盈公司提交《房地产估价论述》（复印件）一份，用以说明案涉房屋日房钱约为2.49元/平素米；房屋房钱远远低于徐越诉请的背约金，在徐越无吃亏的情况下法院应当给予救济。

浙江省杭州市下城区东谈主民法院于2018年3月7日判决：一、堡盈公司于判决收效之日起旬日内给付徐越背约金87310元；二、驳回徐越的其他诉讼苦求。宣判后，两边均抵抗，均向浙江省杭州市中级东谈主民法院拿起上诉。浙江省杭州市中级东谈主民法院于2018年6月15日作出（2018）浙01民终3228号民事判决：驳回上诉，保管原判。

一审法院以为：案涉商品房商业合同系两边当事东谈主的确实意思默示，未违背服从性、强制性法律规则，正当有用，两边均应依约履行。堡盈公司弗成在约如期限内委用权属文凭的事实明晰，诚然徐越、堡盈公司在合同中对于堡盈公司过期提供办证条件答允担背约牵累的商定明确，但由于在该商定以外，徐越还向堡盈公司提交了《整改户型委用书》，在明确房屋最终委用圭臬的同期，招供对房屋结构进行整改是徐越委用堡盈公司实践，并欣喜自行承担因“整改”导致的牵累，故而产生争议。对此，最初徐越对于堡盈公司提议的过期原因是由于案涉房屋在内的“整改”活动所致并不招供。而皆集杭州市下城区城市处置行政司法局《整改请问书》、杭州市国土资源局的《复函》及实地踏勘的情况，一审法院以为堡盈公司改变筹办，将该楼盘中部分户型房屋中阳台、斥地平台改建并入房间，从而导致该楼盘权属文凭弗成如期取得的事十足以认定，而对该整转业为，徐越出具欣喜自行承担牵累的委用书，故该委用书是否组成对合同商定背约牵累的变更是该案的主要争议焦点。皆集委用书内容，徐越承诺因委用的整转业为导致的牵累自行承担，在委用书中莫得胜仗写明徐越欣喜因此罢黜堡盈公司过期提供办证条件的背约牵累。该委用书不管是徐越、堡盈公司签署商品房商业合同期照旧堡盈公司委用房屋时再出具，对于委用书模式是堡盈公司提供的事实堡盈公司是招供的。而要是要罢黜我方的牵累，堡盈公司就应明确向徐越说明并取得徐越同意，但根据委用书内容，无法得出该论断，故堡盈公司以徐越出具该委用书为由以为不需再承担相干背约牵累的意见无法设立。提供办证条件永久是房屋开发商应向业主履行的合同义务之一，未能如约承担该合同义务，则答允担背约牵累。根据《最能手民法院对于适用〈中华东谈主民共和国合同法〉多少问题的解释（二）》的规则，当事东谈主认识商定的背约金过高苦求给予安妥减少的，东谈主民法院应当以实质吃亏为基础，兼顾合同的履行情况、当事东谈主的过失进度以及预期利益等综合成分，根据公谈原则和诚实信用原则给予掂量。因在合同履行经过中，除堡盈公司在房屋预售阶段即以户型“整改”动作亮点进行宣传，并实质实践完成了“整改”活动，存在过失外，徐越动作业主，本应自觉遵守相干法律规则，却委用堡盈公司将阳台革命并入室内，也存在一定过失，亦答允担相应牵累。且对答允担的牵累徐越我方在委用书中也进行过承诺，故据此法院酌情收缩堡盈公司答允担的背约牵累，判令堡盈公司承担合同商定背约金额的百分之六十（3464720.79×逐日万分之二×210×60%），对徐越超出部分的背约金苦求不再撑持。合同商定背约金额为按日向徐越支付已付房价款逐日万分之二的背约金，其圭臬并未进步中国东谈主民银施规则的金融机构计收过期贷款利息的圭臬，且该背约牵累的性质并不是对过期委用房屋背约牵累的商定，堡盈公司以房屋早已委用、徐越不存在实质吃亏、有吃亏也应参照同类地段房钱动作掂量圭臬对背约金进行救济的意见无法设立，不予采信。

二审法院以为：本案两边就案涉房屋商业缔结的合同，对出卖东谈主过期交房和过期委用办证良友折柳商定了各自的背约牵累，交房与办证亦系不同的义务，房屋房钱与过期办证的吃亏之间并无胜仗的关联性，故对《房地产估价论述》的关联性不予认定。堡盈公司过期委用合同商定的办理房屋权属移转登记所需良友，导致房屋买受东谈主徐越阻误办证的事实明晰；对过期委用办证良友及具体时期两边无争议。最初对于过期的原因。案涉房屋委用时将原为斥地平台、阳台的部分改建并入了室内，即存在“包斥地平台、包阳台”的情形，该情形在案涉楼盘中宽广存在；根据《君玺公寓整改户型委用书》的商定及附图，应当认定以上改建活动系对原筹办联想的变更，系两边明知情形下，由堡盈公司提供长入决议并在房屋委用前实践，堡盈公司承认该活动未经筹办主宰部门许可；行政司法局发出的“请问书”及所依据的“筹办认定意见”中的内容与堡盈公司自认一致，不错认定因以上改建活动涉嫌行恶，酿成案涉楼盘好意思满后堡盈公司弗成按时取得权属登记，而致相应良友过期委用。徐越对该改建活动系堡盈公司过期委用办证良友的原因虽存异议，但并无凭证说明案涉楼盘还存在其他上述“请问书”所述的活动；原审根据相干凭证及实地踏勘情况，对办证良友过期委用原因事实作出的认定，并无不妥。其次，对于过期的背约牵累。《君玺公寓整改户型委用书》系堡盈公司实践上述改建的依据，由买受东谈主在缔结房屋商业合同后同期出具给出卖东谈主堡盈公司，但其内容及附图系堡盈公司事前拟定、并重叠使用于换取户型，改建目的图业已动作实质的房屋委用圭臬，故显明具有合同性质，非单方权益的授予；因案涉房屋商业系预售，上述改建致使堡盈公司无法按时取得相干不动居品权登记而背约，尽管《君玺公寓整改户型委用书》中对改建的牵累存在轮廓商定，但并不解确，无法具体适用，且该改建产生无法取得不动居品权登记的后果，显明超出了两边订约时的预期；同期，该条件亦适正当律规则的模式条件的认定条件，故堡盈公司据此认识罢黜其商业合同的背约牵累，原审不予撑持当属正确。徐越按照商业合同的商定认识背约牵累应予撑持。第三，对于背约金的救济。商业合同对堡盈公司过期委用办证良友的背约牵累及背约金诡计方式商定明确，主义房屋实践改建系堡盈公司背约原因的事实明晰；因该改建系商业两边合意所为，改变原有筹办联想膨胀房屋套内面积，系两边的共同目的，堡盈公司弗成按期委用办证良友的后果系两边的共同业为所导致，现存凭证不错说明堡盈公司为主导、房屋买受东谈主为合营，因此，对买受东谈主徐越认识的背约牵累，原审根据背约的原因、两边过失的大小等多种成分，酌情收缩堡盈公司的背约牵累适正当律规则，背约金酌减幅度亦属合理；改建部分已被认定涉嫌行恶，买受东谈主亦按商业合同商定的原有筹办联想取得不动居品权；因此，堡盈公司认识损益相抵、原审所判背约金过高，及徐越认识系堡盈公司单方过失背约、背约金不应救济等的上诉事由，均不予遴选。要而论之，原审事实认定明晰、法律适用正确，实体判处安妥，纪律正当，两边的上诉苦求法院均不予撑持，驳回上诉，保管原判。

一、户型整改频发的配景

房地产行业闹热发展多年，以“大面积接济”“爆改小户型”“两房变三房”“买一层送一层”等握东谈主眼球的营销方式诱骗客户、变相促销、回避政府价钱或层高抑止及筹办、遮掩税收等情况车载斗量，以致通过平层整改为跃层的“复式空间”方式可能使房屋套内面积增多一倍，无疑大大增多楼盘的诱骗力和竞争力。房地产开发商热衷于以户型整改增多房屋使用面积、镌汰房屋平均价，最常见的等于通过接济斥地层、飘窗、阳台、花池等方式增多套内面积，并将整改情况通过宣传册、沙盘、销售东谈主员先容等方式进行展示。房屋买受东谈主也欣喜通过委用开发商整改的活动得回利益，摊薄本钱，并得回更好的居住条件和舒戒指，相配是在房屋委用“精装修”化的时期，胜仗以整改后的户型委用已成为一种趋势。

如本案中开云体育，开发商对于房屋整改提供决议和补充左券，从《商品房商业合同》与《补充左券》同日签订也不错看出，两边对于户型整改的合意达成。趋利心态导致“偷面积”这一欢腾的泛滥，但不适合筹办联想的变更容易引起两边权益义务的不细目性，亦极可能酿成安全隐患，相配是在目下高层、超高层建筑多见的情况下安全隐患更加严重。户型整改亦会提高通盘楼盘的容积率、影响全体舒戒指。因此，违法的户型整改属于行政机关查处的限制。对于此类开发商和业主的“小明智”，不仅不错通过行政方式给予规制，亦可在民事案件中通过法律的“大灵敏”进行含糊性评价。此类案件一朝成讼，多触及群体性诉讼，过期办证的背约牵累触及繁密业主的躬行利益，亦关系开发商的经济利益。密切关爱房地产阛阓动态、妥善处理此类案件，方成心于房地产阛阓良性发展。

二、模式合同与牵累的罢黜

模式条件是当事东谈主为了重叠使用而预先拟定，并在缔结合同期未与对方协商的条件，主要规则于我国《合同法》第39-41条、最能手民法院对于适用《中华东谈主民共和国合同法》多少问题的解释(二)第9-10条。为回避监管，户型整改时时并不体当今谨慎《商品房商业合同》之中，多以本案中的《补充左券》神气线路，以两边合意的神气对案涉房屋整改后的户型图给予阐述，编削房屋委用条件，两边亦可能在左券中商定因整改变更交房时期。除《补充左券》外，本案还存在《整改户型委用书》对改建的牵累进行轮廓商定。此类左券等是否属于模式合同，对其解释应当适用哪种规则，是本案应当关爱的焦点之一。

最初，本案中此类委用整改的《补充左券》及《委用书》等均由开发商提供，适用于楼盘中换取户型的多位房屋买受东谈主，此类左券由开发商交业主署名阐述，拟定时未与业主协商，应当认定为模式合同。开发商对于通盘楼盘整改的抑止力远雄壮于业主，其提供长入联想决议并在房屋委用前实践，动作补充左券附件的整改后户型图亦非一般购房者粗略绘图，因此对于此类左券应当适用模式合同的规则给予解读。

其次，对于补充左券及委用书中对于整改后牵累的商定的问题，开发商时时要求购房者写明“本东谈主对整改可能导致的户型结构变动及后果有充分的意志并承诺自行承担整改引起的相干牵累”一样条件，以扼杀我方牵累。根据我国模式条件相干法律规则，模式条件提供方牵累应遴选合理的方式提请对方肃肃罢黜或者抑止其牵累的条件，按照对方的要求，对该条件给予说明；如未能尽到教导和说明义务，且罢黜模式条件一方牵累的，模式合同无效。实践中偶然以致要求购房者手简该条件并署名捺印给予阐述，并以条件系业主自行书写为由抗辩模式合同弗成设立。本案中要是要罢黜我方的牵累，堡盈公司就应明确向徐越说明并取得同意，但根据委用书内容，无法得出该论断，故堡盈公司以徐越出具该委用书为由以为不需再承担相干背约牵累的意见无法设立。同期，此种委用书中载明的“自行承担的相干牵累”并不解确，牵累边界点水不漏，购房者无法从“相干牵累”中无法按照商定办理房屋权证这一后果，毕竟不动居品权的取得是登记收效主义为原则，无法取得不动居品权登记的后果，显明超出了购房者订约时的预期。但要是两边明确商定，因户型整改导致过期办证，开发商不承担背约牵累，实质系两边对于户型整改可能酿成的后果有判辨意志，且购房者自发承担风险并罢黜开发商牵累，在该商定不存在合同无效、可甩手等情形时，应当认定该商定有用。

再次，《商品房商业合同》时时因需要在处置部门备案，并不包含整改内容，正当有用。但两边就整改达成的《补充左券》是否属于合同无效的情形亦有争议。《民法总则》第一百五十四条明确规则，活动东谈主与相对东谈主坏心蛊卦，毁伤他东谈主正当权益的民事法律活动无效。合同无效的情形在《合同法》第五十二条[1]给予细化。本案中，两边当事东谈主均未对合同服从提议异议，但合同服从是法院主动审查的边界。两边合意达成的整转业为如实违背了筹办，开发商在未经筹办部门许可的情况下，私自整改，将该楼盘中部分户型房屋中阳台、斥地平台改建并入房间，行政机关虽因案涉楼盘违背筹办对开发商进行行政处罚，但处罚的依据难言属于“服从性强制性规则”，更多的是一种处置范例，该违背筹办的活动不应胜仗导致合同无效的法律后果。

三、背约牵累的认定

背约牵累是当事东谈主背约时国度强制其不息履行或承担毁伤抵偿、支付背约金乃至价钱制裁的情形；在背约方过失背约时，它照旧法律对背约活动给予含糊性评价的反应。时时情况下，背约牵累的设立需要有背约活动和背约方过失，至于守约方是否受有吃亏、背约活动与受吃亏之间的因果关系属于吃亏抵偿的限制。[2]背约牵累是合同牵累，亦是严格牵累，除个别情形法律明确规则了过失[3]以外，背约牵累时时认知为无过失牵累或推定背约方过失牵累。

本案中，背约活动是开发商无法按照合同商定取得房屋权属文凭，开发商应当按照合同商定承担背约牵累，开发商对于这一背约活动显明有过失。但对案涉房屋因整改被查处，进而导致弗成按约取得权属文凭的原因活动两边均有过失，比拟两边的原因力是作出平允裁决的前提。同期，要是因背约方活动，守约方赢利，是否收缩背约方应当承担的背约牵累亦是本案判决需要考量的问题。对于酿成过期办证的原因，皆集行政部门请问、复函及实地踏勘的情况不错阐述，案涉楼盘的诞生活动未在杭州市筹办局办理筹办许可手续，并与筹办核实不一致，即堡盈公司改变筹办，将该楼盘中部分户型房屋中阳台、斥地平台改建并入房间，从而导致该楼盘权属文凭弗成如期取得。而酿成这一后果的原因，不仅在于开发商，也在于业主。开发商基于其追求莳植楼盘诱骗力的目的，在对总体进行筹办的前提下，通过专科学问和联想，实质主导并实践了整转业为。但对于整转业为及无法取得案涉房屋产权证，房屋买受东谈主存在同意委用整改、阐述整改决议等活动，亦对于追求整改的后果并对可能酿成的不利后果有一安稳理预期。要是对于房屋买受东谈主这种撑持合营整改的活动不予含糊，即买受东谈主对于该背约活动的原因力未予含糊性评价，同期买受东谈主又因该背约活动得回了较好的居住利益，再要求开发商承担沿途背约牵累有失公允，社会成果欠安。如前所述，此类案件一朝涉讼，时时形成群体性诉讼，社会影响较大。因此，从酿成背约的原因，及整转业为后果等方面综合商酌，通过对两边酿成延期办证后果的过失进度，救济开发商应当实质承担的背约牵累，是从法律规则开赴、商酌到执行情况、体现法律公谈正义价值的判决存身点。